2017年上半年广州的土地市场,住宅类和商业类经营用地(即商住商服用地)供应量同比涨了30%,土地出让金比去年同期涨了约1.5倍。尽管迎来史上最高门槛的“竞自持”购地方式,但总体而言,土地市场颇具活力。2017年上半年卖地成绩最优的区,无疑是增城和黄埔。前者摘宅地之冠,后者稳坐商服地一哥重位。两个区都位踞广州之东,频频推出商地宅地。专家分析,此举显示广州“东进”战略落地,广州的城市中心可能继续东移,人口聚集的工作生活中心会逐步迁移,城市架构将继续沿着珠江展开。

  对照广州2017年的卖地计划表,抛开未列在计划内但已出让的误差因素,下半年推出广州经营土地市场的宅地和商地预计超过千万平方米建筑面积。黄埔、增城、番禺、白云将是推地大区,土地市场角逐热度可期。广州国土规划委四月份以来已数次发声表态“稳地价”,卖地增加了“竞自持”、“摇号”等方式。对于下半年乃至未来要进入广州土地市场的开发商来说,门槛渐高,强悍的资金实力和物业运营能力会变得愈发重要。

 上半年广州累计供应的商住商服用地超过120万平方米

  根据广州中原研究发展部提供的统计数据(截至6月26日),2017年上半年广州累计供应的商住商服用地超过120万平方米,与去年同期比涨幅近三成,其中增城、黄埔、番禺属“供地大区”,总供应量超过百万平方米。上述都是占地面积,从未来面向销售市场的角度,建筑量更能说明问题,上半年推出市场的商住商服经营用地总建筑量超过350万平方米,仅增城、黄埔、番禺推出的建筑量也超200万平方米。与此相反,越秀、天河、花都三个区上半年未推出任何经营性用地。

  经营性土地市场上扬的趋势同样表现在土地出让金的收入中,上半年商住商服用地土地出让金收入477亿元,与去年同期比增加了1.5倍,其中商住用地占了大头且增幅迅猛,卖了364亿元,同比涨幅达3.4倍,出让金收入112亿元的商服用地同比涨幅弱得多,只涨了5.5%.根据广州中原研究发展部的统计数据分析,上半年成交总价达到近4年同期的最大值;而出让面积则是近4年同期的最少值,可见广州整体宅地出让价格提升明显。

  从宅地的角度观察,房地产行业资深观察者米斯图(化名)分析,按广州统计信息手册2016年的数据,人均居住面积24平方米,广州上半年供应总量达253万平方米,预计两年后这些土地供应量可满足约10万人的居住需求,不过,从2015年常住人口比2014年增长42万人的过往数据看,缺口仍然比较大。米斯图说,土地供应依赖于土地储备和整备的进度,广州需要有更多投入,调动更多社会力量共同参与,才能适应人口和社会新的变化带来的需求,现在的供应量与需求之间仍然有差距,广州的居住用地供地总量、区域结构(尤其是南部和北部)与人口增长的匹配情况仍然有待改善。另一方面,关于商服的供应总量,米斯图认为,目前略显偏多,可能是促进产业转型的急迫性使然,但市场是否能完全接受并按政府原计划意愿去实施产业升级则是另一个问题。

  “稳地价”催生新购地方式开发商不仅会盖房还要懂运营

  今年三月底,广州一天内卖8块地进账190亿元。广州海珠、增城均拍出了区域的最高楼面价,海珠石岗的宅地刷新全市楼面价,达5.5万元/平方米,增城岗丰村的宅地卖出2.4万元/平方米的区域最高。这一场卖地潮之后,广州土地市场迎来史上最严的买地门槛。广州市国土规划委几度表态要“坚决防止异常高价地扰乱市场预期”,并采取多种方式稳地价,比如“限地价+竞配建+竞自持+摇号”、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施,还可能组合使用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售等政策工具,“一地一策”稳定地价市场。

  除了“限地价+竞配建”,额外增加的“竞自持”乃至摇号的准入门槛,无疑意味着以往住宅市场上“买地-卖房”的惯有逻辑被局部打破,自持物业要求开发商有更强的物业运营能力以及资金周转实力。4月份下旬,除付出36亿元和配建2250平方米保障房外,万科以“竞自持五成面积”的额外条件拿到白云黄石西和黄埔长岭居两宗宅地。

  在房地产数据研究机构广州克而瑞首席分析师肖文晓看来,新的土地出让方式无疑抬高了开发商的准入门槛,“游戏规则变了,以前开发商盖房子卖房子,现在从销售商转变为运营商,还要做个好房东才行,以前快开发高周转的模式会发生改变,对开发商的融资提出了很高的要求”,肖文晓分析,未来,可能越来越多企业联手竞标,竞买主体既有擅长销售的、也有擅长运营的开发商,并适度引入资本的力量参与联合竞拍,而像万科这种已经“全面转型城市配套服务商”的开发商,则先行一步攫取商机。

  承接天河黄埔等区需求外溢

  增城有极大价格洼地吸引力

  与大热的土地市场相比,一手楼市则显冷淡。上半年成交量5万余套,环比跌幅近三成,同比跌幅近一成,这与今年三月份连续发布的317、330楼市收紧政策直接相关,后者更是进一步对原来不在限购之列的增城从化购房门槛进一步收紧。根据中原研究发展部的统计,楼市收紧政策对网签数据的影响从5月开始表现出来,和政策当月(3月)相比,5月成交下跌35 .4%,6月跌幅更达56.1%,是2012年以来的最低值,不复传统销售旺季“红五月”的风光。3月楼市政策对市场的影响远超当年的“穗六条”。

  而从各区的情况来看,2017年上半年“东大仓”增城的成交宗数最多,为13710宗,单区占全市成交量的26%.宗数涨幅方面,从化区涨幅达31 .4%,广州中原研究发展部分析,这是由于增城购房政策、经济门槛均相对较低,加上地铁14号线推进提速等利好,不少买家看中其未来前景。相比起天河套均614万元/套的高位,增城平均只需125万元/套,无疑具有极大的价格洼地吸引力。

  另一方面是供应短缺,中原研究发展部分析,2015年以后随着广州经济重心“东移”趋势,加上楼市进入下一波上升潮,增城承接了天河、黄埔等区域的需求外溢,加上地铁规划进度效率高,其性价比高的特性越来越受到买家重视,从而人口增长速度加快。而根据《2016广州城市总体规划》显示,增城2020年人口规模目标为210万,而截至2016年末增城人口为114.53万,即在接下来的4年里增城需要增加将近100万人口。这对于整个区域的楼市而言有一定刺激作用,人口大量迁入意味着需要大量的住房需求。

  广州“东进”战略落地

  黄埔增城成开发商必争之地

  广州土地市场上半年的两颗明星,无疑是黄埔和增城。在今年的全年卖地计划中,黄埔计划供应485万平方米土地,占了广州全年计划卖地量的1/4,而且,商住、商服、工业土地量均居计划推地量之首。而实际的情况是,上半年黄埔卖了19万平方米的商服地块,位居商服地榜首。增城总的计划推地量是264万平方米,其中包括93万平方米的宅地,上半年已经卖了48万平方米,建筑面积更达134万平方米,位居宅地榜首。

  土地去化周期超过1.5年

  南沙后市竞争压力比较大

  根据肖文晓的分析,增城、黄埔以及从化的项目,都属项目快速周转的典型区域。预计这些区域,会成为开发商必争之地,土地溢价率会比较高。肖文晓分析,可从商品住宅(看中期)和商住用地(看长期)的去化周期来观察区域楼市的供求关系,对住宅来说,6个月到一年是合理的供需平衡区间,少于此则供不应求,相反就会供过于求。而土地的消化周期平衡点则在1.5年左右。

  按照这个标准的话,就外围区域而言,除了前述三个区属于项目快速周转的典型区,南沙土地去化周期超过1.5年,住宅去化周期在6-12月的合理区间,后市竞争压力比较大,土地溢价率不会那么突出。而相比之下,番禺短期内商品住宅库存量较多,但是土地的去化周期偏短,土地溢价率会有一定的上扬空间。

  白云越秀土地储备量少

  未来土地溢价率会比较高

  肖文晓分析,海珠、天河、荔湾的土地去化周期都在3年以上,住宅去化周期都超过18个月,属于慢周转开发的典型区,荔湾的后继竞争压力最大。相较之下,白云、越秀的土地储备量稀少,可以预见未来的土地溢价率会比较高。

  黄埔和增城都位于广州东面,房地产行业资深观察者米斯图分析,从住宅和商服用地的供应成交情况看,广州东部依然是重点。无论是增城的住宅,还是黄埔的商服,都体现了广州“东进”战略落地,产业结构持续转型的特点。米斯图说,2017年卖地计划中黄埔占比达1/4,意味着未来广州的城市中心可能继续东移,人口聚集的工作生活中心会逐步迁移,城市架构将继续沿着珠江展开。

  海珠

  上半年推商服地成交额超40亿元居全市第一

  无论是年度卖地计划,还是已经出让的成绩,海珠区今年的土地最重要的关键词是:互联网创新集聚区。上半年,海珠推出的5宗商地成交建筑面积达41万平方米,已售商服地的建筑量仅次于黄埔,位居全市第二,商服地的成交额位居全市第一,超40亿元。

  自2015年以来,琶洲西区一直致力打造互联网创新集聚区,无论从规划配套、还是引进互联网巨头如阿里、腾讯等,政府都不遗余力。在互联网创新集聚区,今年除原有项目续建外,还迎来多个新开工的重点产业项目———总投 资22亿元的广州鹏润云端、总投 资10 .2亿元的粤科科技金融大厦、总投 资16亿元的康美药业华南总部、总投 资10亿元的科大讯飞人工智能大厦等项目。海珠今年一共推14宗商服地,有13宗都位于琶洲,以数千平方米的“蚊型地”为主。而在宅地市场方面,海珠今年上半年的石岗宅地刷出了5.5万元/平方米的最高地价,而年度计划表中占地共4.7万平方米的轻工地块、新市头村地块仍未挂出。

  黄埔

  计划推地量全市居首上半年商服地最走俏

  无论从今年卖地计划的供应总量,还是上半年已经出让的地块数量看,黄埔的排名都不俗。广州2017年年度卖地计划显示,黄埔总的供地计划(占地面积)达484万平方米,在宅地、商地乃至工业用地三个单项的占地供应量均领衔各区,位居榜首。其中宅地占地179万平方米,商业占地106万平方米,工业更达200万平方米。

  上半年刚刚过去,根据中原研究发展部截至6月下旬的统计,黄埔商服地块的推地节奏远快过宅地,已成交的建筑面积达60万平方米,几乎占上半年已售商服面积总量的一半,但住宅的成交建筑面积只有6.2万平方米,占上半年已卖住宅总量不到3%.纵观黄埔上半年已经出让的土地中,商服用地和工业用地占了大头,工业用地集中在中新知识城等区域。而商服用地集中在科学城,卖地公告大部分对土地竞买者都有明确的产业定位要求,如要求竞买人要从事生物医药行业、或无人驾驶航空器生产和研发项目等高科技产业,产业布局思路明确。宅地方面,黄埔上半年以“限地价+竞配建+竞自持”的方式卖了唯 一一块占地4.2万平方米、建筑面积为6.2万平方米的长岭居二类居住用地,而由于最近两年推地量减少,黄埔区长岭居这样的热门板块面临缺货。

  尽管黄埔区上半年推出的土地并未全在计划表内,但从“拟卖”和“已卖”的计划表大致对比来看,如果按照计划行事,可以预期下半年黄埔的推地节奏将会大大提速。尤其值得关注的是旧村的宅地、旧厂的商地等涉及城市更新的地块,位于黄埔临港经济区的鱼珠板块尤其值得关注。粤港澳大湾区已经成为国家战略,广州在今年上半年曾经提出“广州东部湾区”的概念。设想一下,东部湾区文化、生活、科技、产业、空间等方面的创新发展、产业更新、城市空间形态塑造、环境品质提升如何落地?如何兼顾创新发展和城市空间品质“鱼”与“熊掌”均得?广州已经启动的2040战略规划如何构建完善枢纽型网络城市体系以及对标全球先进城市?如何承载城市东部的创新枢纽和服务中心功能?这些宏大蓝图,对于位居广州之东且盘踞千年港口的黄埔而言,颇具想象空间。

  番禺

  国际科技创新城“巨无霸”“产城融合”成区域发展大势所趋

  番禺上半年的商服地出让乏善可陈,但宅地成交的建筑面积达71万平方米,其实只有两块地,其中广州国际科技创新城一期工程A地块(即思科智慧城地块)占了大头,建筑量达63万平方米,这宗地块由碧桂园竞得。这宗地块的出让条件有明显的“定向销售”和“产城融合”色彩,如要求竞买人和番禺区政府携手落户企业以“万物互联云体系”为智慧城市的产业核心,采用以产建城、以城兴产模式,建成智慧产业集聚区,并建设集“产、学、研、商、居”为一体的智慧生态城市,要求项目居住用途物业的50%销售对象须是在广州国际科技创新城注册的企业员工,并且是高层次人才。

  广州中原研究发展部分析,这宗“巨无霸”地块出让同时为广州第一个大规模打包出让的“产业新城”,房企需要与定向企业进行合作并负责一部分招商引资工作,预期未来在金融城、知识城、花都湖片区等亟需“产城融合”发展的区域有望延续这一模式。国际创新城位于番禺的东北部,顶着“国际科技产业孵化基地、全球科技人才创新创业基地、国家一流高等教育集聚区”的“高大上”功能定位,备受开发商瞩目。国际科技创新城地块是今年卖地计划的巨无霸,不过,对于全年要卖89万平方米商住地计划的番禺来说,28万平方米只是其中三分之一,未卖的宅地集中在东新高速、沙头街、汉溪长隆等区域。

 增城

  上半年全市土地出让金增城占比最大达到38%

  根据中原地产研究部的统计数据,增城上半年推出市场的宅地建筑面积居全市第一。具体而言,在今年上半年已经出让的235万平方米建筑量的宅地市场中,增城位居第一,占了134万平方米,番禺排第二,有71万平方米,其他的区只有几万平方米到十几万平方米不等。越秀、花都、天河、南沙上半年在宅地市场更是零成交。而增城土地市场的热度前所未有。这与今年春季连续出台的317、330楼市调控政策不无相关。在限购进一步收紧之后,政策相对宽松的增城备受开发商瞩目。3月底的卖地潮中,增城位于荔城街和永宁街的5宗宅地更是卖出了156亿元高价,楼面价超过2万元/平方米,最贵的甚至达到2 .4万元/平方米。

  中原研究发展部提供的数据显示,上半年土地出让金的比重中,增城占比最大,达38%.中原研究发展部分析,早期进入增城的开发商多为本土或中小型房企,但最近几年大开发商布局增城已越来越普遍。从时间轴的角度来看,2014-2015年土地出让的重点放在了中部组团,首先吸引了中铁、中航的进驻,而2015年的南部组团,也吸引了时代、保利两大发展商。再到2016年,增城土地争夺战越演越激烈,商住用地整体溢价率达125%,万科首次进入增城市场。更不用说一直根植增城多年的碧桂园,除“标杆盘”凤凰城外,还有中新镇、荔城、石滩、朱村等多个项目,可谓“重兵布局”。

  另一方面610亿元富士康大项目落户增城带来“千亿产业群”的利好预期,下半年增城土地市场将蓄势待发。就数论数,比起总量达93万平方米的计划面积,预计增城下半年仍有过半面积推向市场。

 南沙

  上半年实际卖地数量为0 6月底才一次推出7块地

  与2017年卖地计划表上的年内要卖占地247万平方米的宏大数字相比,南沙上半年实际卖地的数字为0.直到6月底,南沙才一口气推出7块地,这些商住地和工业用地将在7月底出让,总占地面积达45万平方米,总起拍价超过78亿元。这7宗地块包括二类居住兼商地4宗、纯商地两宗以及工业地块1宗。其中黄阁镇凤凰大道西面的南沙体育馆北侧的居住兼商业地块备受关注,该地块占地约8.7万平方米,计容面积近20万平方米,起拍价为16.8亿元。

  肖文晓分析,南沙的一手住宅去化时间是10个月,短期商品住宅去化慢。长期而言,土地去化周期是两年,后市竞争压力比较大,他预计南沙的土地溢价率会有所限制。“原来在南沙买楼的不少都是投 资客,限购政策加紧之后,南沙一方面位于郊区,另一方面也没有增城或从化那样相对宽松的准入门槛,而且供货充足,市场平静也属意料之内”。今年的卖地计划表显示,南沙将出让商住地75万平方米、商业地57万平方米、工业地115万平方米,6月底推出的地块占地面积不足两成,如果按照计划进行,下半年南沙土地市场货量不少。