乘粤港澳湾区规划东风,南沙湾御园103栋临海别墅通过规划,按早前透露节点,估计年底前可投入市场。此消息近日在广州市国规委网站挂出。至此,霍家运营30多年的南沙湾,除目前在售的南沙湾东苑别墅项目之外,又新添别墅产品上市,随着南沙基础设施一一建成,南沙与香港之间航船与机场等工具的开通,南沙湾已迈向成熟。地块价值数年翻了?倍。

  这批别墅公布之后,测评局第一时间从南沙御园售楼人员处获悉,这103套别墅的面积从267-419平方米不等,目前别墅样板间已在装修,开放时间未定。楼盘现在只售洋房及高层。而从南沙湾官网下载的图片可见,南沙御园所处地块北邻进港大道,东接港前大道,交通方便。地块占地330794平方米,计容建筑面积419116平方米,密度低于1.8。

  楼盘别墅项目可望一线海景,尽享黄山鲁森林公园、游艇会等基础设施之便利。

 南沙御园项目位置及周边配套一览

  从规划公示图上可见,这103栋别墅分布在被称为“南沙芦湾项目南一区”、“南沙芦湾项目南二区”和“南沙芦湾项目北区”三个区,各区的别墅数量及车位数量详见下图:

  南沙芦湾项目南一区将建:

  住宅5栋,地上3层,2665.65平方米,地下1层,1274.6平方米;

  住宅10栋,地上3层,5743.2平方米,地下1层,2680.5平方米;

  住宅12栋,地上3层,8213.52平方米,地下1层,4152.12平方米;

  住宅2栋,地上3层,1683.94平方米,地下1层,9472.16平方米;

  车位:地上58个车位,地下无车位,无公建配套。

  南沙芦湾项目南二区将建:

  住宅9栋,地上3层,4798.17平方米,地下1层,2294.28平方米;

  住宅8栋,地上3层,5475.68平方米,地下1层,2768.08平方米;

  车位:地上34个车位,地下无车位,无公建配套。

  南沙芦湾项目北区将建:

  住宅27栋,地上3层,14394.51平方米,地下1层,6882.84平方米;

  住宅19栋,地上3层,10912.08平方米,地下1层,5092.95平方米;

  住宅4栋,地上3层,2237.84平方米,地下1层,1386.04平方米;

  住宅7栋,地上3层,5893.79平方米,地下1层,3297.56平方米;

  车位:地上114个车位,地下无车位,无公建配套。

  三个公示综合起来就是这样一宗地块:

  南沙别墅市场供不应求,成交均价逐年上涨

  仍在酝酿中的103栋海景别墅,推出之时将面临怎样的市场环境?严厉的新政会对它的命运构成影响吗?从克而瑞的数据,我们或许可以预测一番。

  先来看看南沙区近3年一手别墅的供求情况:

  从图中可以看出,2015年到2017年南沙区别墅产品的供应面积逐渐减少,2016年的31866平米比2015年的57687平米减少44.7%。目前2017年过去的时间虽然还不够5个月,但供应量也只有10834平米。

  而成交面积方面,除2015年是供过于求外,2016年和2017年均为供不应求。由此可以看出近两年投资置业者对别墅的要求日益增多。

  而成交价格方面则与广州整体楼市一样,逐年上涨。

  那近一年每个月份南沙的别墅市场的供求又呈现怎样的状况?一起来看看:

  从图中可以看出,2016年5月-2017年5月,南沙别墅市场出现明显的供不应求。据克而瑞数据显示,近一年,南沙别墅供应量为171套,成交量为200套,成交量为供应量的1.2倍。

  而成交均价方面则为波动上涨。但总体上看2017年5月的27790元/平米比2016年6月19692元/平米上涨了41%。

  在整体缺货的大市场下,预计这批别墅销售之路不会艰难。

  起底:霍氏家族在南沙还有多少土地未开发?

  说到南沙,霍家是始终离不开的话题。之前各种媒体都曾报导,1993年,专注内地地产开发的霍英东集团与南沙当地政府合资成立大型综合性开发型企业——广州南沙开发建设有限公司(香港霍英东集团占51%股权,南沙区政府占49%),致力于面积达22平方公里的南沙东部滨海新城的规划发展和开发建设,这22平方公里的滨海新城,可开发土地资源超过10平方公里,并且大多位于南沙新区的黄金地段,南沙湾是最具代表性地段——背山、临海。由霍英东集团投资的重要配套设施在布局在此。

  据克而瑞数据显示,霍氏旗下目前3个已动工的地产项目,占地面积庞大,共849971平方米。各项目具体占地面积情况见下表:

  但就是这样,霍英东集团在南沙可开发的土地面积仍剩余可开发土地资源9.2平方公里,上面几个楼盘只占其土储的8.5%。

  根据各企业年报及其他公开渠道整理不完全统计,目前在南沙持有土地的主要房地产商,他们各自在南沙持有的土地面积,以及规划建设面积具体情况如下:

 数据来源:网络  数据年份截止至:2015年12月

  整体上可以看出,目前霍英东集团、广晟、越秀地产、金业集团是争夺南沙地盘的房地产企业里最大的地主。

  而霍家剩余可开发土地资源9.2平方公里换算为920万平米,比广晟、越秀地产、金业集团这三个房企加起来总数还要多!

  这几十年,南沙的土地升值了多少?从2016年广州公开土地拍卖结果显示,在拍出的4宗宅地里面,楼面地价最低的都在8700多元/平方米。而根据公开渠道显示,霍家当年拿地成本为600元/亩,升值可谓惊人。

  此外,测评君在各类公开资料查询,皆没有找到霍氏家族在香港房地产的投资的消息,由此可判断,南沙就是霍家地产投资的重镇。为此,霍家人在多次场合表示,要将南沙湾建成“小香港”。

  根据下表,截止至2015年,霍英东集团在南沙投资的项目已竣工的有23个,其中14个为公共服务类项目,投资南沙各类项目资金共计60亿元左右。

  在粤港澳湾区的推动下,这一未来估计很快可期。而值得一提的是,这篇区域由霍家三代重要资金占比规划建设而成,这个独特的背景将使其成为广州,乃至国内非常独特的一个新区建设的样本。

  项目优质,同比涨幅高于南沙整体水平

  调用克而瑞后台数据可见,霍英东集团旗下两个在售项目:南沙湾石奥和南沙湾东苑,主要产品是普通洋房和别墅。两个项目的成交均价都在波动上升。南沙湾石奥于2015年10月开盘,开盘当月成交均价为15948元/平,2017年4月最新成交均价为30715元/平,涨幅为92.6%;南沙湾东苑于2014年8月开盘,开盘当月成交均价为12227元/平,2017年4月最新成交均价为20909元/平,涨幅为71%。

  纵观2014年-2017年南沙成交情况,成交均价也是逐年上升的,2017年对比2014年上涨了47%,2017年对比2015年上涨了45%。

  对比数据可知,霍家在南沙的项目无论是销售均价还是价格涨幅都比南沙平均水平高。由此可以看出霍家的房地产项目定位为中高端产品,以后在南沙的房地产市场也不容小觑。