一年之计在于春,一天之计在于晨。

  五月刚好过了一周,是时候来给广州楼市做个小总结。

  据阳光家缘网数据显示,5月1日-7日,广州一手住宅网签为2105套,环比下降了14%,跟去年更是无法比,让人不禁想问:红五月去哪里了?

1

  话说,这段时间里,有个小长假和一个周末,对于一手楼市来说,简直兼具天时与人和。不过,不管是从市场表现来看,还是从数据上看,今年5月楼市跟去年都是无法比,在严格的限购之下,广州楼市画风确实变了。

  变在哪里?为什么变化如此明显?今天乐居君从三个维度浅谈一下。

  变化一:成交量

  今年五月楼市有点“虚弱” 成交明显不如去年

  先来说说成交量吧,相信大家都很关心“五一”小黄金周楼市成交情况。

  来自阳光家缘网的数据,上周(5.01-5.07)全市一手住宅网签量为2105套,环比下滑14%,勉强守住两千套这一阵线。如果算上前一周的2439套,换言之“红五一”前后两周只网签了4500套左右。

  再看下去年同期,五一前后两周(4.25-5.08)网签分别是3138套和3045套,总网签近6200套。而且,去年五一之后楼市也并不弱,最终整个五月网签接近13000套。

2

  也就是说,今年的五一前后两周网签量减少了27.4%左右,接近三成。

  虽说网签有滞后性,但不成交哪有网签,今年五一小长假期间,开盘推新的项目并不多,成交比较拿得出手的也就富力悦禧、紫泉流溪湾个别楼盘,哪里比得上去年,多点开花。

 详见上周乐居报道:

  开发商不敢卖,购房者不打算买!难怪今年“五一”楼市不如去年

  还有刚刚过去的周末,仅增城一个全新盘入市,从截止到中午的数据来看,成交只有四成,并不理想。

  所以,数据就显得并不怎么好看了,全市11区,也就增城的841套比较抢眼,中心五区以及近郊的番禺,可以说毫无贡献。

3

  变化二:政策

 新政史上最严 连增城从化也限购了

  调控政策之于房地产,确实影响深远。

  3月份,短短半个月里两次升级限购政策,如今的购房门槛,堪称史上最严,即便连增城、从化也限购了,外地人只能买一套。

 当前广州限购限贷政策要点:

  ·本地户籍家庭限购2套;

  ·本地单身(含离异)人士限购1套;

  ·外地人购房需连续缴满5年社保或个税,限购1套;

  ·外地人在从化、增城限购1套;

  ·本地人缴纳满1年,外地人满2年,才能申请公积金贷款;

  ·新建公寓不得卖给个人。

1

  限购如此严格,不少投 资客被击退,部分刚需购房者以及部分“卖一买一”改善需求也受新政影响,失去购房资格。

  影响更加大的是,政策对买卖双方心理的影响,当前购房者观望情绪浓,不少人心里想的是:现在房价这么高,限购如此严,未来房价会不会降呢?所以暂缓购房计划的人不在少数。

  前段时间乐居做了一个“330新政”满月的调查,表示暂时先观望以及等房价下降再买的人就多达近五成,而表示购房计划不变的人不到24%。

1

  而对于卖方,也就是开发商而言,限购之后市场不明朗,不能再像之前那样大规模推货,所以可以看到,“五一”期间不少项目都是采用少量加推的方式,去试探市场,假如卖得好,自然是新货陆续推出,假如成交不多,那就重新制定销售计划,反正又不着急着卖。

  买卖双方交易意愿减弱,成交量也就降下来了。

 变化三:房价

  一年间涨幅几乎翻倍 新政后涨势终于放缓

  很多人说,成交量不如去年,都怪政策,其实,房价的因素影响也非常大。

  按照阳光家缘网的数据,上周一手住宅网签均价是15188元/平,环比下跌5.7个百分点。咋一看之下,广州房价很便宜嘛,跟去年差不多。

  我们此前的报道中也一直强调,网签均价明显受到成交结构的影响,例如天河、越秀、荔湾、海珠等区的房价,基本都卖4-5万元/平了,即便番禺、黄埔、南沙,不少都是2-3万/平,甚至连增城,不少项目也已经破2万/平了,1.5万这个均价,其实是和大量郊区价格稍低的项目均和之后得出的数字。

  不过,要想了解目前广州真实的房价,还是得看项目。

  都说广州是一线城市中房价最便宜的,实际上,去年以来,广州房价明显补涨,例如广钢新城板块,在2015年9月第一个项目开盘时,才卖2.8万-3万/平,去年5月份也只是3万多,现在多数楼盘已经卖4.5-5.5万/平。

  再例如南沙区的金洲-蕉门河板块,去年5月时多数楼盘价格是在1-1.5万/平之间,如今卖2万/平以下已不多见。

  还有一直以来成交最多的增城,以朱村为例,去年5月时在售楼盘还不多,大概1.1-1.2万/平,有的甚至不到万元,时隔一年,价格变成了1.8-1.9万/平,有的项目甚至卖到2.1万/平,一年之间几乎涨了一倍。

  实际上,去年下半年以来,由于楼市火热,广州房价开始明显上涨,甚至在今年3月第一次调控之后,增城、从化依然不限购,房价更是一天变一个价,直到更加严厉的“330新政”以及一系列的调控政策,房价涨势才放缓。

1

  房价涨得那么快,如今新政之下,大家先观望,期盼房价能降一点再买,也是可以理解的。房价并非只涨不跌,例如在2013年“穗六条”限购升级后,2014年上半年广州房价就短暂下滑过。

  当然,不管新政如何,房价涨还是跌,有购房需求的人,还是想买的,即便需求暂时被政策限制,终有一天会到期解放,而买与不买之间,缺的是一个合适的购房时机。