新浪乐居讯 11月,广州入冬成功,但楼市拒绝进入淡季,在年内最多一批新货补充支持下,网签量再一次稳稳过万套。据阳光家缘网签数据,11月广州一手住宅网签10665套,网签面积119.2万平方米,环比分别自然回落27%和23%。均价16941元/平,连续两个月下降。

 今年第八次成交破万套

  你以为楼市在金九银十之后进入淡季?这就错误了。

  对比10月,广州楼市11月全市网签量价齐跌,作为传统楼市淡季,数据相比银十有所降温是正常现象。不过 ,通过对比近七年数据发现,同是11月,今年的网签量和成交均价都有增长,而且是近7年成交量最高的11月。

  按区域来看,除了白云和从化网签量逆势上涨外,其余9各区都有不同程度回落,网签最多的依然是增城,共2827套,此外,破两千套的还有黄埔区,花都、番禺、南沙则超过千套。

  两大原因致成交回暖

  在调控和行业整顿背景下,广州11月为啥可以网签10665套,连续四个月、年内第八次破万套?

  首先,从供应上看,11月比10月还多了38.55万平方米,而且这是今年新批预售供应最多的月份。来自中原地产统计的数据,11月全市一手住宅新增供应120.92万平方米,这是近几个月来,首次供应面积比成交面积多。

  具体来看,中心五区成供应全部为零,不过萝岗、花都、南沙、增城等外围区域供应增多十分明显。在10月的规范化整顿当时,新推货项目有所减少,而在11月,推货量再次增加。根据中原研究部监测,11月总共有7个楼盘为全新项目或新一期产品推货。

  根据网签榜,有开盘或推新的项目,基本都排在前列。例如第一位就是新盘碧桂园映象,网签487套,紧随其后的是祈福缤纷汇(441套)、挂绿湖碧桂园(335套)、万科幸福誉(308套)等项目。


  其次,随着调控和行业整顿影响越来越小,楼市成交逐渐恢复,特别是上周经历了两场竞争激烈的土地拍卖,广州楼市开盘和网签都明显回升,月底连续五天网签套数超过500套,最后一天达到756套,为全月最高。

 全市均价连续两个月回落

  新货的补充,除了有利于稳定市场,还有个副作用,那就是中心区网签比例继续降低而带来的结构性价格变动。

  11月全市网签均价是16941元/平,继10月份下滑4.5%后,环比再次降低1.2个百分点。实际上,均价下降的背后,是中心区成交占比连续两个月下滑,以11月为例,中心六区网签3221套,占全市30.2%,而10月、9月占比分别是32.4%和37.9%。

  区域方面同样如此,上月均价涨幅最大的是天河区,从3.7万/平大涨19.6%,达到44597元/平,涨幅之所以这么大,正是因为豪宅成交比较多,仅10万/平的侨鑫汇悦台就网签了6套,其1套相当于3套普通洋房的面积。此外,均价破9万/平的尚东柏悦府、凯旋新世界分别网签了3套,7.7万/平的君御雅苑则网签了6套,正是这些豪宅拉高了天河区的均价。

  值得一提的还有承担着广州“南拓”大旗的番禺和南沙,前者在1.9万/平连续蛰伏了3个月后,在11月再次突破2万大关,环比上涨8.1%,以21368元/平刷新区域纪录;南沙环比涨幅不大,但14310元/平足以让其创造该区均价新纪录。

 新货增多库存重新回升

  11月广州楼市的焦点,都集中在22、25日两天的土地拍卖。全市卖了17宗地,合共成交近76万平商住商服用地,土地出让金进帐309亿。其中大部分为商住用地,达到67.38万平,299.23亿元。

  中原研究部分析,土地出让是供给侧调控的一个体现,而新批预售也是。11月增加近郊片区的刚需新货供应,一方面有利于城心人口抽疏,另一方面,大量新货满足刚需置业者的购房愿望,对稳定房地产市场起到积极作用。

  而随着供应的增加,消化放缓,库存去化周期重新回升。11月的新批预售供应较楼市旺季的金九银十还要多,在10月高位后网签回落,因而带动库存轻微增加,截至上月25日,全市一手住宅可售面积增加至774.20万平。库存消化周期也从5.6个月,稍微加长到6.1个月。

  供求关系影响市场价格,太长或太短的库存消化周期,都不利于价格的稳定。因而消化周期的轻微增加及这样的趋势,更有利于市场发展,不致价格出现大幅波动。



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