新浪乐居讯 刚刚过去的国庆黄金周,楼市刮了两场风暴。一场是遍及全国20城的“政策风暴”,几乎每天都有城市出台调控政策,广州也发布了严格的公积金新政;而另一场,则是席卷全广州的火热“成交风暴”。

  据阳关家缘网签数据显示,国庆小长假期间(10.01-10.07)全市一手住宅网签3647套,跟去年的656套相比,大涨456%,简直是成交大爆发!放眼近六年来的黄金周,今年的成绩也是一枝独秀!

  值得一提的是,截止到10月7日,今年一手住宅网签量已经达到94869套,早已全面超越过去七年全年的成交量(最高的2013年网签92863套),正奔着新的更高的成交纪录而去。

  另一方面,十一期间网签均价16057元/平,虽然比近段时间的均价有所下滑,不过,跟去年国庆期间的12436元/平相比,足足上涨了29百分点,实在是恐怖。

 今年国庆黄金周成交量为什么会如此之大?

  这是因为今年楼市特别火热,积压的需求集中释放,房价越涨越买;另一个原因则是国庆期间供应十足,造成成交井喷。

  而据中原研究部监测,十一假期前后(9.29-10.3日),广州一共有22个住宅盘推新,总供应货量4092套,总成交货量2707套,住宅平均去化率66%。跟今年五一比起来,供应量减少了22%,不过,这并不代表市场不好,恰恰相反,是由于市场太热,大部分发展商为争抢最佳销售时机,已等不及十一黄金周来临,在九月便大幅推货去库存所致。

  下面,再跟大家说下国庆黄金周期间广州楼市的特点。

  关于供应:番禺成主力

  从住宅供应量看,番禺、增城是这个国庆的主力,其中番禺是绝对主力,而海珠、越秀、白云,因新增供应持续低位,遗憾缺席十一盛宴。

  数据显示,9.29-10.3假期,番禺共计推出1400套住宅,供应量全市第一;共计成交约1210套,住宅成交量全市第一;平均去化率高达86%,销售热度全市第一。

  番禺一手楼市能有如此亮眼表现,最大功臣来自亚运城5号楼盘的热销,在十一前后,开盘推新两次,推货750套,当日全部售罄,带动番禺一手楼市突发猛进。

  关于产品:改善型占比近八成

  由于宏观政策继续支持改善置业,今年十一楼市,与今年五一、去年十一类似,主打3、4房户型。根据中原研究部监控,主力户型为三房的楼盘,占比高达八成。这一特征,在天河、荔湾等中心区表现更为明显。

  关于推盘时间:错时竞争,漏夜抢客效果好

  国庆黄金周,大部分楼盘都是选择在“十一”当天开盘,不过,也有开发商喜欢提前漏夜抢跑,而且效果不错。例如番禺的亚运城5号,在29日晚上漏夜推货,而且当晚全部售罄,人气和成交都是杠杠的。

  中原研究部分析称,今年十一假期,在楼市热度非常,同时宏观政策又有收紧趋势的背景下,部分楼盘为了抢占市场和客户,在取得预售证前已经积极预热备战,积极优惠促销,这种现象在南沙、天河、黄埔均有体现。

 关于成交:番禺最热销 增城也火热

  今年十一楼市的总体成交能力较高,其中番禺区在成交力方面表现最为优异,平均去化率高达86%,这主要依赖于亚运城5号的优异表现,两度推新两度售罄。

  其次是增城区,住宅平均去化率79%。主要得益于碧桂园凤凰城新都荟这一“日光盘”,十一当天成交超500套,吸金超10亿元。其它盘去化基本维持在5-7成之间,总体成交能力相对稳定。

  碧桂园凤凰城开盘现场

  而天河区,也是今年十一假期的热点成交区域,平均去化率达62%,主要因为今年十一假期,天河区的新盘供应主要来自牛奶厂豪宅板块,产品素质高,市场认可度较高。

 关于房价:77%楼盘涨价

  据中原研究部监控,十一假期期间,包括公寓在内的26个推新盘中,有20个价格上涨,占比77%。

  涨价幅度主要分布在四个区间,第一个区间是5%以下的小幅涨价,占比20%;第二个区间是10-15%的中幅涨价,占比高达40%;第三个区间是15-25%的较大幅度涨价,占比30%;第四个幅度,则是直接跳涨到30%以上的大幅度,占比10%。

  从涨幅来看,幅度最大的是亚运城5号。亚运城上一次开盘推新,还要追溯到2015年7月,当时带装修均价仅11500元/平,而9月29日开盘的亚运城5号,均价则高达16000元/平,时隔一年,价格大幅跳涨39%。十一当天再次加推时,最高价格更是达到2万元/平。

  随着大市涨价,固然是亚运城涨价的一个原因,但要特别说明的是,亚运城5号是全新组团,靠近地铁口,地理位置跟前期的产品比有较大优势,价格卖得高实属意料之中。

  而根据阳光家缘网签数据,黄金周期间,亚运城一共网签500套,网签均价17159 元/平。

  后市:第四季依然会成交畅旺

  今年十一假期,一方面,市场普涨,成交放量,金九银十成色十足。另一方面,越来越多的城市开始收紧政策,广州也再次重申继续延续严格的限购政策,公积金房贷政策收紧。

  不过,根据中原研究部调研,从购房者角度看,大部分买家确实感受到当前广州涨价速度比前2年快得多,但目前广州房价对比起北京、深圳还是处于比较低的位置,担心广州会出现疯狂的补涨,因此决定尽快入市。

  从市场需求角度分析,广州一手住宅库存周期仅6-7个月,供不应求状态短期难以调节,因此即便公积金政策收紧,广州楼市短期需求或将回落,而长期需求仍将集聚,价格涨幅虽可能收窄,但大幅下调的可能性却不大。据中原研究部预测,继金九银十后,第四季度广州楼市在价格可控范围内依然会畅旺成交。


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