新浪乐居讯(编辑 廖洪忠) 对于广州楼市而言,2014是艰难曲折的一年,受宏观经济不景气与调控政策从紧的影响,成交持续低迷,特别是上半年,走得特别艰难,悲观情绪蔓延。6月大规模降价潮虽对成交有所刺激,但未改变低迷的格局,三季度甚至陷入僵局。直到央行“930新政”房贷松绑,才真正迎来转折点,楼市加速回暖,成交刷新年度新高。先抑后扬,这是对遇上调整年的2014广州楼市最恰当的总结。

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 淡季遇上房贷荒 2014以降价启幕

  年初淡季遇上房贷慌,再加上“穗六条”限购升级,许多外地人失去购房资格,2014年广州楼市开局低迷,进入下行通道,整个一月份成交量63.2万平方米,环比去年12月下降了一成多,同比更是暴跌近五成。

  低迷的楼市,让席卷全国的降价风愈演愈烈,在距离春节还有10天的时候,广州楼市传出第一波降价信号,敏捷地产旗下的敏捷华美国际等4盘推出联动优惠,降价幅度1500-5000元/平。2月,时代地产旗下6个项目推出“上市元年让利88折优惠”,两大开发商集中“让利”,事实上市场恐慌多于惊喜,广州楼市也由此陷入降价的舆论漩涡。

  尽管三月成交量有所回升,而且诞生了今年第一个日光盘——增城的金地公园上城,但与真正的阳春三月还有一定的差距。不过,回顾整个一季度,降价仅是个别现象,降价原因多为尾货促销或春节优惠延续,时代地产的88折仅是针对一次性付款买家的最低折扣。

 楼市持续低迷 促销手段频出

  三月过后,楼市又陷入了低谷,整个4月网签仅57.8万平米,环比下跌了19%。在回笼资金的压力下,开发商加大促销力度,5、6月份成交得到刺激,楼市又经历了一次由低谷逐渐上行的过程。

  这段时间,促销手段频出,零首付、一折首付、首付低至10-15万并不鲜见,部分楼盘甚至给予未满三年社保买家延迟半年网签的待遇,而为了突破市场观望心态,有发展商甚至承诺“无理由退房”,天河粤垦路某楼盘打出“两年后原价购回”等招数。

  与此同时,大规模降价潮在6月份真正来临,据乐居统计,全市306个在售楼盘中有78个降价,占总数的25.5%。近郊区域,特别是番禺、黄埔,由于库存量大,成为降价的重灾区,番禺的亚运城、雅居乐君御公馆,黄埔的万科东荟城万科金色梦想等大盘均有不同程度降价,降幅超过3000元/平的楼盘就多达8个,连市中心的花语水岸等也未能幸免。一时间,“抄底楼市”、“崩盘”成为热词。

  在降价潮的刺激下,成交确有起色,但与去年同期相比,特别是整个上半年,差距仍然非常明显。乐居监控阳光家缘数据显示,2014上半年广州一手住宅网签383.3万平米、宗数33065套,同比分别萎缩30.4%和30.7%。

  出人意料的是,在汹涌的降价潮中房价却一路走高,均价从1月份的12529元/平逐月上涨,到6月份时,以16814元/平创下历史新高。

  实际上,5、6月份房价大幅度“上涨”与取消双合同有关。早在4月份,广州房管局即叫停双合同,而限价、限签等措施也悄悄然放开,房价大幅度“上涨”,其实只是从失真的状态恢复到真实水平。

 三季度陷入低谷 松限传闻愈演愈烈

  6月的降价潮,虽然给成交带来了一定的刺激作用,但大部分楼盘仅推出限量降价单位,售罄后优惠取消,价格也迅速恢复原本的水平,实际上低迷的格局并未改变。第三季度,连续三个月网签徘徊在51-54万平米之间,楼市陷入谷底。

  持续大半年的低迷,再加上越来越多的城市松限或直接取消限购政策,使得废除“穗六条”、松限等救市呼声越来越强烈。

  去年广州曾多次传出将放松限购政策,特别是9月下旬,广州曾就限购政策问题召开座谈会,随后限购松绑传闻甚嚣尘上,有声音称将在南沙、黄埔尝试局部取消限购。“十一”黄金周期间,某大型房企黄埔某楼盘更是传出,广州本地人可买第三套,外地人无需社保或税单即可购房;而有部分楼盘甚至与购房者签订1个月或3个月协议“赌限购放松”,协议到期时如限购放松,定金即转为首付正式签约;如限购未放松,则全额退订。

  这些传闻确实为楼市增添了不少人气,不过,随着官方的辟谣,松限传闻很快又平息了下来,成交也未见起色。

 930新政现转折 成交回暖创年度新高

  真正使楼市发生根本性变化的是9月30日央行出台“认贷不认房”新政策,对房贷进行松绑,并且要求银行支持个人住房消费贷款。

  国庆长假是楼市销售的黄金节点,众多房企都选择在此时推新,“930新政”更是让楼市人气格外火爆,成交有所提振。据克而瑞统计,9月最后一个周末和国庆黄金周期间,广州分别有13个和11个项目推新,其中12个在开盘当天去化超六成。位于旧黄埔低至7700元/平的万科幸福誉、精装5字头起的从化大盘珠江壹城以及南沙均价8700元/平的万科南方公元均大卖八成。特别是万科南方公元,主推70-95平2-3房刚需户型,让利跑量搭配内部专场,开盘当天成交达到87%。

  随着各大银行细则相继落地,楼市加速回暖,成交开始回升,阳光家缘网签数据显示,10月份网签面积85.7万平米,宗数7612套,双双刷新年度最高纪录。

  央行降息房贷压力降 12月成交近万套

  11月21日,时隔两年后央行意外宣布不定向降息,一年期贷款利率下浮0.4%。虽然降息不是为了拯救楼市,但利率下降,月供压力减小,刺激购房者入市,成交持续回暖。再加上年尾开发商采取积极的销售策略冲刺业绩,众多楼盘扎堆入市,优惠较多,今年只偶有所闻的日光盘频频出现。

  12月初,增城的碧桂园中新首府以5字头低价开盘,吸引了近千人排队抢房,约220套80-134平米二至四房一上午即售罄,据了解,不少买家是来自广州市区的投资客。12月中旬,位于旧黄埔中心位置的君和名城加推100套单位,售价约17800-18600元/平,与今年8月开盘时基本相同,吸引不少自住买家连夜排队购房,半天即宣告售罄。

  一连三个月,受到传统楼市旺季以及央行“930新政”、降息等多重利好因素的影响,市民入市积极性提高,低迷了大半年的楼市迎来反弹,四季度连续三个月网签逾7000套,网签面积超80万平米,特别是刚刚过去的12月份,成交大幅度上升,两项数据分别是9765套和113.8万平米,再次刷新年度最高纪录。

 全年成交萎缩22% 库存近1000万平

  在四季度楼市回暖,成交强力反弹背景下,2014全年网签面积823.7万平米,宗数71597套,同比分别跌了22%和23%,但降幅比上半年的三成左右有所收窄。均价则从去年13278元/平米上升至15018元/平米,同比涨13%,整体呈现量跌价涨的态势。

  年尾成交量大幅度升上,楼市逐渐回暖,但一个不容忽视的问题是,在新货源源不断补充之下,广州一手住宅库存量也屡屡创新高。据阳光家缘统计数据,截止12月31日,全市未售可售一手住宅993.66万平米,按照2014年的去化速度,去化周期为14.5个月,压力不小。

  对于2015年的楼市,有专家表示看好,也有专家较为谨慎。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,在2014年楼市低迷的“小年”之后,2015年会进入楼市“大年”,应该会进入量价齐升的状态,他预测房价至少涨15%。中原地产项目部总经理黄韬、北京大学公共经济研究中心研究员韩世同则有不同看法,他们认为,当前广州库存量还很大,在经济下行的大环境下,供过于求,房价缺乏上升的动力。2015楼市走势到底将会如何?只有时间能证明。