交易越多,房价越高,房屋持有成本越高,越希望租出个好价钱。租赁市场价格高企的原因还在房价这个问题上。

  闯出一片天地看似越来越难了。那些想方设法在上海(楼盘)和北京(楼盘)找到工作的毕业生们会发现,真正的考验还没到来,最大的生活成本—房租—越来越贵。

  统计局发布了6月全国居民消费价格指数,住房租金价格同比上涨了4.1%,而这个月的CPI只同比增长了2.7%。

  实际上,全国房租均价自2010年以来一直在上涨,在北京,这个增长的势头已经持续了52个月;而在上海,仅今年上半年房租价格就上涨了10%。在北京中关村(000931,股吧)地区,一套一居室已经可以租到6000元/月。

  一线城市的房屋价格显然抬高了这里的生活成本。买不起房就租房—现在,你说这句话时,恐怕也不再那么有底气了。

  对于刚步入社会的毕业生来说,情况更是如此。根据2013年的最新统计数字,北京大学毕业生平均月薪为4746元,仅次于上海的4859元—想在这两个城市独立租房几乎不可能,即便合租也意味着要把近一半的收入付给房东,还有可能找不到理想的房子,稍微考虑一下,房租一周就涨200元,这种情况像极了二手房市场火热时的景象。

  于是,开始有人呼吁对房屋租赁市场也要进行调控,比如国务院的一位参事在接受媒体采访时认为,应把注重买房的调控,转变为买房与租房并举的调控。

  但是,这真的能解决问题吗?

  这要看房租为何涨价。

  容易看到的一个原因是,自然需求旺盛。抛开七八九月毕业旺季不谈,从整体来看,上海和北京城市本身有较大的吸引力,很多人才都把这里作为首要就业目标,希望能够觅得一席之地。

  有这样的想法是很自然的,一线城市聚集了各种资源,大公司、资金、市场、教育、机会,即便只在这里工作几年再回到二三线城市,也比当地“土着”人才显得更有竞争力。房价不断高企,买不起房的公司人越来越多,而房产调控也让观望者增多,他们最终都转向了租房市场。

  从供需角度来看,在需求不断增长的情况下,供给却增长缓慢。近几年,在房产调控的影响下,开发商因为前景不明晰而在拿地时变得愈加谨慎,这直接导致市场里的新房源供应放缓。

  政府提供的公租房并没有像其最初声称的那样帮上大忙。以北京为例,外地人虽被允许申请公租房,限制条件依然很多,和买房一样,要在北京工作满5年,有本地纳税社保记录。并且,公租房往往地点偏僻,价格也不够便宜,加之申请流程麻烦,让很多人打了退堂鼓。

  房屋上涨的另一个原因,与中介有关。最近,住建部、工商总局正联手打击中介违规行为—让中介行业变得规范是好事,这有助于解决一些问题,但房租上涨的根本并不在这里。

  中介可赚的提成分为两部分:卖房和租房。在限购和提高税金之后,二手房成交量急剧下降,中介为了活下去,只好把重心转移至租房市场。这直接导致了租赁市场交易的增加—这里一定会有一些中介控制了小区房源而助涨价格,但更多数的交易仍属于正常市场行为。一个显而易见的道理是,中介越用心去做租赁市场,一个房子交易得越频繁,租户为之付出的成本也就越高—这和二手房市场房价上涨的原因类似。

  你还能找到更多的房租涨价的原因,学区房就是其中之一。究其原因,还是教育资源过度集中所导致的,二手学区房的畸形价格把很多人赶到了租房市场。

  看上去,现在涨得最凶的城市其实也是那些房地产调控得最多的城市—最简单一个原因,房屋持有成本太高,更高的房租会缓解持有压力。

  问题变得更清楚了,当然也更复杂了,上游的问题从来没有被解决过。