富力利润六年首次负增长 或脱困商业地产

　　3月17日，广州富力地产(企业专区,旗下楼盘)公布了2008年年报，其利润出现了六年来的首次负增长，净负债比率则首次同比下降。

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　　李思廉在当日表示，富力截止3月16号销售额为49亿。他更表示，2010年的计划销售额为295亿，为节省成本，富力设立了成本控制中心，还计划“通吃”机械工程安装、室内设计及园林施工等各个环节。

　　利润倒退

　　年报显示，截至08年12月31日止年度，富力地产取得股东应占溢利31.34亿元人民币，较07年同期倒退40.89%。根据富力公布的数据，这是富力2003年以来首次利润负增长。

　　富力称，盈利下降主要因年内投入营运的酒店业务及建筑服务分别录得亏损净额1.839亿元及7650万元，另外，投资物业公平值收益大减亦是盈利大跌的主要原因。

　　据统计，若撇除投资物业重估因素，则去年的核心业务经营溢利为23亿元，较07年的30亿低23%。此外，其整体毛利率为33.9%，较07年下降3%。

　　据报道，在17日举行的业绩会上，富力高层表示，去年其纯利率由2007年的20%下滑至15.6%。

　　净负债比率下降

　　富力地产2008年中期业绩报告中，净负债比率高达139%，而年报的净负债比率下降为123.8%。对此，有分析显示，由于2009年销量可能超出预期，大部分开发商的净负债比率将得到改善。

　　而值得注意的是，对比富力的2007年和2008年年报，富力的长期银行贷款当期部分由35.64亿上升至72.99亿。有业内人士表示，这项数据显示富力的偿债高峰期已经到来。

　　在3月17日的业绩发布会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，富力今年有90亿元债务需要重组。

　　而对于资金链困局，富力高层承认是对形势判断有误。

　　李思廉在业绩会上称，去年富力走了极端，一下子有太多商业物业落成，大量资金被冻结，加上预计200多亿的销售额最后只实现160亿，导致债务与资产比率比较高。

　　“我们降低这个比率的主要办法是，着眼于现金流。我们今年的目标销售额是220亿元，而今年整体现金支出估计不超过160亿，所以债务与资产比率可以减少到80%。”李思廉说，降低债务与资产比率有几种方法，而要增加现金流，“卖楼是首要途径”。

　　富力表示，住宅物业发展仍是集团的核心业务，而投资物业目的是为了多元化发展，所占比例较小。富力2009年将根据实际需要，放缓继续收购或发展投资物业的步伐。

　　事实上，富力年报中列举的多个商业物业项目的情况，其中只提到，北京富力广场的出租情况令人满意。

　　未来策略

　　富力表示，在2009年将通过多种途径降低负债率，包括加强成本控制增加经营现金流及灵活的定价加快销售速度和联合发展项目，共同分担开支及风险。除商业银行贷款外，将寻求及开拓更多融资渠道，其中包括申请发行内资公司债券，并继续寻求A股上市。

　　此外，在适当情况下，集团可能考虑出售投资物业，但前提是其售价能充分体现物业的价值，而其出售亦不会影响集团的整体投资策略。

　　在09年的销售计划方面，李思廉在业绩会后接受媒体采访时说：“3月份前15天，我们销售了14亿元，16日也卖了1亿元。因此，今年截至3月16日，我们的合约销售额已经达到49亿元。”富力地产披露，08年底集团共有32个项目正在销售，料09年将新推出12个项目。

　　李思廉在业绩会上透露：“富力2008年以来有预售证的楼房，市场价值大概200亿元左右，而今年160亿元的支出，大概可以产生170亿的预售，加起来是370亿元，因为2009年的目标是销售其中60%，所以合约销售目标为220亿元左右，而明年的目标是295亿元。”

　　在土地储备方面，截至2008年12月31日，富力的土地储备达2540万平方米，分布全国13个城市，足以满足未来三至五年的需求。富力称，考虑到2008年下半年的经济环境，富力在近几个月内已审慎地大幅放慢扩充土地储备的步伐。

　　截止2008年12月31日，富力在建项目总建筑面积(投资物业除外)相比2007年12月31日的426.7万平方米增加25%至约533.7万平方米。

　　在努力解决资金问题的同时，富力表示将进行纵向整合，组建为旗下工程提供电气和机械工程安装、室内设计及园林施工等服务的团队。据一位接近富力的业内人士称，富力已经着手建立单独的公司负责整合这方面的业务。

　　据分析，富力于20007年6月斥巨资全盘收购了天力建筑公司，而此次组建自己的电气安装和园林施工公司表明富力在学习碧桂园(企业专区,旗下楼盘)，试图在房地产业务链中“通吃”。

　　富力同时表示，为应对目前的形势，计划在2009年加紧实施成本控制措施，如采用定价合同，以及完善采购材料的平台等。有接近富力的人士表示，原任中海发展(上海)有限公司董事总经理朱荣斌跳槽至富力担任富力华南区总经理后，一方面开始推进华南区的销售，一方面在富力内部设立了“成本控制中心”，该人士表示，朱荣斌来富力后极为重视成本的控制和质量管控。

　　隐忧

　　尽管富力的净负债率有所下降，但富力的年报中仍然隐藏着不少隐忧。

　　花旗集团近期发表研究报告显示，富力于去年11月公布建议发行60亿元境内企业债券，预期不会於短期内获批，而且发债无法降低其净负债比率。

　　一位资深业内人士也表示，富力负债率过高，证监会批准的可能性会非常低，“负债率这么高，要是在国外市场早就不让他发债了。”

　　事实上，据市场消息，富力原本计划在年报公布后正式向证监会提出发行公司债的申请已经推迟了。

　　据了解，2008年12月27日，冠城大通(企业专区,旗下楼盘)公告称，公司此前准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过。这是2008年惟一一家未过的房企。冠城大通去年三季报数据看，资产负债率高达76.7%，短期借款27.78亿元，一年内到期的借款6亿元左右。

　　此外，有业内人士认为，广深地区楼市回暖一方面源自前期被暂时抑止的刚性需求在持续释放，但考虑房地产季节性因素，但这种释放可能在6、7月左右结束。届时富力基于销售持续回暖的年度计划将很可能再次出现2008年的情况：错估形势，入不敷出。