2月27日,广州市政府常务会议审议通过了《广州市来穗人员积分入制服务管理规定(试行)》及实施细则,其中明确提到来穗人员入户入学用统一积分体系,从化增城购房者可加5分!

  这对于没有广州户口的“新广州人”来说,这项加分新政早已望眼欲穿。相比起住房饱和的本地户籍人员,没有户籍的外来人口似乎更有澎湃的购买力。如今积分入户新政利好郊区物业,对增城、从化楼市来说,会否有促进?

  中心区、外围区常住人口失衡,比例为3.49:1

  按照国务院2016年批复的《广州市城市总体规划2011-2020年》规定,到2020年市域常住人口控制在1800万人以内,那么如今广州的常住人口情况如何?

  据广州市统计局公布的官方数据可知,2017年末广州常住人口为1449.84万人,2016年末广州常住人口为1404.35万人,也就是说2016年广州新增常住人口45.49万人。若要达到1800万常住人口的目标,未来3年广州需增加超350万人。

数据来源:广州市统计局数据来源:广州市统计局

  而2017年末广州户籍人口为897.87万人,2016年末广州户籍人口为870.49万人,也就是说2016年广州新增户籍人口27.38万人。而按照2018年1月,推动非户籍人口在城市落户的实施方案,到2020年广州户籍人口数达920万,预计未来3年新增户籍人口仅22万人。未来几年,广州仍有大量常住外来人口仍是不能拥有户籍的。从数据上看,近两年市中心与外围区域的常住人口:户籍人口均为3.49:1。而未来3年新增常住人口:户籍人口为350:22,约为15.9:1。

  对于这些需要解决户籍的新广州人,增城从化的落户积分政策无疑拥有吸引力。而另一方面,中心区人口也极其需要疏散。如今,想获得广州户口,多数人只能选择积分入户。在增城、从化买房可以加5分,利好政策将加速人口向增城、从化流动趋势。既能带动广州外围区域的经济发展,又能缓解中心区的住房压力。从广州的长远发展来看,是积极有利的。

  增城、从化步入轨道交通时代,发展前景可期

  众所周知,广州近年在积极推进“1小时生活圈”。在政策的积极推动下,广州外围区域的轨道交通迅速发展,又以增城最为迅猛,同时从化也步入了轨道交通时代。

  2018年,广州地铁依旧惊喜不断, 备受瞩目的14号线、21号线将在2018年年底正式投入运营。此外,8号线二期&北延段,以及连接广佛两城的燕岗-沥滘路段同样有望在2018年年底开通。

  在2018年即将开通的4条地铁新线中,有两条是与增城、从化有关的。分别是14号线一期,连通白云区-从化区;还有就是21号线,连通天河区和增城区。这两条地铁新线开通后,将大大拉近增城、从化到市中心的距离。

  除此之外,在2018年1月的增城两会中提到:广州东部将推进交通外联路网建设,积极争取地铁16号线,23号线,28号线纳入广州新一轮轨道建设计划,并通过新建高速城轨等,加强和惠州东莞以及珠三角其他城市的连接。

  除了政策引导,大量的交通设施建设也正在把外围区和中心区的距离迅速拉近。

  限购政策收紧,对增城从化两区影响甚微

  2017年3月,随着“330”限购政策的再次紧缩,增城、从化也纳入了“半限购”行列,外地户口在增城从化限购一套。

注:数据截止至2018年1月31日注:数据截止至2018年1月31日

  纵观2017年1月至今广州全市一手住宅(含别墅,下同)的成交情况可知,1、2月受春节假期影响,属于传统楼市淡季,房企推货意欲不高,成交不佳,但价格仍坚挺;3月,受“317、330”政策加码影响,楼市热度大幅提升,全月成交创全年新高,网签价格影响不大;4月之后,新政效果逐渐显现,各开发商推货大减,成交大幅回落,价格涨幅明显放缓,甚至有所回落。直到四季度,在“金九银十”以及年末房企业绩冲刺等因素的推动下,品牌房企积极走量,推货力度回升,成交也有所回升。

注:数据截止至2018年1月31日注:数据截止至2018年1月31日

  而从2017年1月至今广州增城、从化一手住宅的成交情况来看。整体上成交走势与全市基本相同,但网签均价方面增城、从化波动较小,也说明这两个区域在限购加码的情况下,价格依旧坚挺。由此可以看出投资置业者对增城、从化两个区域的购房热度并没有因为限购而减少。

  那么,这两个区域还有多少住宅可以卖?

  一手住宅去化周期:增城仅剩4.3个月,从化仅剩7.8个月

  克而瑞数据显示,截止至2018年1月底,广州一手住宅库存量为788万平米,库存套数为62540套,具体各区库存情况如下:

注:数据截止至2018年1月31日,去化率:12个月注:数据截止至2018年1月31日,去化率:12个月

  从库存量来看,截止至2018年1月底,一手住宅最多的是花都区,共153.8万平米,11969套;其次是南沙区,共113.4万平米,9131套;排在第三的是增城区,共104万平米,8716套。而从化则排在第8,甚至比市中心的天河区、荔湾区还要少。

  而从去化周期来看,按照去化率12个月来算,最短的则是增城区,仅剩4.3个月,其次是黄埔区,剩余6.5个月,从化区则排在第三,剩余7.8个月。

  增城区库存量较多,但去化周期则最短,由此可见,其消化周期较短,最受购房者欢迎。而从化区,虽然库存量较少,但去化周期也不长,说明其一手住宅供应较少,但消化较快,仍是供不应求。

  再来看看增城、从化这两个区域2017年1月至2018年1月的存量走势:

  从库存套数来看,2017年3月以来,增城区库存量波动增加,而从化区则较为平稳,波动不大。

  而从去化周期来看,2017年3月-11月,增城区的去化周期逐渐变长,而11月-1月则有所回落,今年1月仅剩4.3个月;而从化区则有所不同,自2017年3月以来去化周期一直在波动边长,今年1月已达7.8个月。

  不够卖,还是不够卖!

  如今积分入学、入户加分政策再临增城、从化,会否再次促进这两个区的成交?我们拭目以待!

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